築古物件を購入しようとしている件
どうも、ミストシャワーと聞くとミスドを思い出してしまう甘い物大好き目細男こと、あたおかです。
さて、物件の下見を調べまくっているわけですが、、、
気になる物件があるわけなん
DE SU YO！！
それが、これだーーーー！！！
物件イメージ
大阪市内で
築48年の４戸アパート
値段は1600万（諸経費込み1750万）
家賃4.2万円
つまり、利回りは
42,000✖️4✖️12✖️0.95（管理費5%）➗17,500,000 ＝ 0.109444
約利回り11%
表面キャッシュフローは
毎月168,000円
てことは、
168,000円 ✖️ 12 ＝ 2,016,000円
で
年間２００万円もらえるやんけー！！
うひょひょひょひょー！！
とは、ならないん
DE SU YO！！
何故か？
こうりょしないといけないことが、山ほどあるわけで使っちゃうと人生オワタとなるのよー
つまり、考慮することとして大きく4つ
① 入居率
② 管理費
③ ランニングコスト
④ 金利３%
① 入居率（90%）現在は満室
② 管理費（５%）
③ ランニングコスト （ 約20%）
④ 銀行金利約3%で20年
＝ 91,500円 （月々の支払い）
ということで、
ガチガチのリアルガチ毎月キャッシュフロー
（これは手元においとけるよねっていう）
42,000✖️4✖️0.9✖️0.95✖️0.8➖91,500
＝ 23,412円
年間だと
23,412 ✖️ 12 ＝ 280,944 円
つまり、実質実質利回りは
280,944 ➗ 17,500,000 ＝ 0.0160539
大イールドギャップは1.6%かぁ、、、
うーーん、悪くもないが、、、
ということなんだよねー！！バーロー
というわけでメリットとデメリットまとめまーす😙
【メリット】
・大阪市内で発展している場所なので売却時キャピタルが多少狙える（大損はしない）
➡︎ 大手のホテルが乱立してきている
・フルレバで手持ちのキャッシュを残しておける
・生活保護者のため不動産業者が斡旋してくれるため空室リスクが少ない
・築古であり、ランニングコストが低く見積れるの
・失敗しても、返していける金額である
・再建築可能
【デメリット】
・築古の割にキャッシュフロー少ない（表面利回り約11%）
・築古のため、いつまで持つかというリスク
・セットバックが必要である（逆にセットバックして道が広くなると発展しそう）
・金利高い（フルレバのため）
・土地値ではない
以上のことより、ちょっと保留でもいい気がしますな。
リスクを承知で勉強もかねてスタートを切るという意味ではアリかもしれませぬ。
セットバックの分、安くしてくれるなら買ったろかとも思ってます。
そして、そっから築古の戸建を何件か買って毎月のキャッシュフローを積み上げていくと、借入金が少なくて済むプランが考えれますな。
あたおかが今後、どうするのか乞うご期待！
石橋を叩きまくるのか、一歩踏み出すのか？
伝説はここから始まるのか、、、
では、また会いましょう！！
浪速のトランプことあたおかでした。
